Как искать помещение для салона штор | Аренда помещения под салон штор

Стоит ли говорить о том, как важно правильно выбрать помещение для салона штор. Особенно, если вы открываете свой первый магазин. Нужно учитывать расположение точки, район, проходимость, решить как эргономичнее расположить оборудование. 
Но, об этом мы уже писали статью “Выбор помещения + основы дизайна в салоне штор”, в которой мы рассказали о том где лучше открыть магазин, как выбрать место, как он должен выглядеть, на какие параметры следует обратить внимание при выборе помещения. 

После публикации нам стали задавать вопросы, которые на момент написания мы не могли предвидеть. Mногие интересовались тем, как непосредственно вести поиск самого помещения и какие подводные камни могут появиться при оплате аренды. 
Поэтому, для вас мы углубились в этот вопрос, чтобы поделиться с вами инсайдерской информацией (прочитав статью, вы поймете почему инсайдерской) о том:

• Какие виды ставок аренды бывают и как правильно посчитать конечную ставку. (Постоянная часть, переменная часть, фиксированная ставка аренды, детали оплаты при наличии “обслуживающей зоны” в помещении).
• Как лучше подготовиться к поиску помещений и какие данные запрашивать у собственников. 
• Расскажем, как лучше всего искать помещения, чтобы не переплатить в момент подписания договора и не переплачивать в течение всего следующего срока. 

Виды аренды помещения под салоны штор

Наверняка вы знаете, что цена на аренду коммерческой недвижимости может быть как фиксированной, так и включать переменные платежи за коммунальные и прочие услуги. 

Давайте подробно разберемся в чем отличие и какие подводные камни могут быть в том или ином случае: 

Аренда с переменной частью (кв.м. + коммунальные расходы)

Если, заключая договор аренды вам предлагают оплачивать коммунальные платежи самостоятельно (плюсом к стоимости квадратных метров), то вам следует подробнее изучить что в них входит, чтобы понять какая это сумма. Вы должны задать следующие вопросы:

• Охраняется ли помещение. Если да, то сколько стоит охрана данного помещения. Запросите эти данные на основе оплаты, производимый предыдущими арендаторами. 
• Во сколько обходится электроэнергия в помещении. Даже, если вам ответят, что плата за электричество начисляется по счетчикам, вы можете спросить какая сумма набегала у прошлых арендаторов (В случае, если раньше на вашем месте был общепит или магазин с продуктами питания, то вы должны понимать, что они расходуют в разы больше электричества и расчитывать электроэнергию).
• Какая сумма платежей начисляется в зимнее время за отопление?
• Какая сумма будет выходить за водоснабжение и сток воды?
• Есть ли отдельный платеж за вывоз мусора и какова его сумма?
• Каков (если он есть) платеж за содержание недвижимости, начисляемый управляющей компанией?

Попросите у арендодателя средний показатель оплаты по всем этим пунктам за 3-4 месяца, по данным предыдущего арендатора. Если помещение не новое и раньше на этом месте стояла какая-либо организация, то вы получите примерную сумму коммунальных платежей плюс-минус 5%. Если это не был общепит, так как они расходуют на порядок больше воды и электричества. 

Фиксированная ставка аренды 

Если собственник говорит, что коммунальные платежи входят в стоимость аренды, вы платите только оговоренную сумму и все. В этом случае собственник больше не должен брать с вас никаких денег. 

Обычно фиксированная ставка аренды бывает в торговых центрах, где стоит несколько торговых точек и очень сложно посчитать коммунальные расходы на каждую. Там арендодатель просто вычисляет среднюю стоимость содержания помещения за год, делит на квадратуру и получается сумма содержания квадратного метра, потом прибавляет к ней сумму стоимости квадратного метра аренды непосредственно торговой площади и получает ту цифру, которую и озвучивает вам.

Цена обслуживающей зоны 

Если вы изучаете  свободные площади в торговых центрах, вам нужно знать, про такое понятие как “обслуживающая зона” — это проходы между точками, где гуляют люди. Собственники помещений не хотят терять эти квадратные метры и предпочитают делить их между арендаторами. Вам могут прибавить эти лишние квадраты. Поэтому обязательно интересуйтесь этим вопросом. Обычно арендодатели продают обслуживающую зону по обычной ставке, но здесь вы можете поторговаться и, если обслуживающая зона входит в стоимость, то вы сможете снизить плату за эти метры до 60% от основной ставки аренды. И скорее всего арендодатель вам уступит. 

Что нужно сделать, прежде чем приступить к поиску помещения для салона штор 

Казалось бы, зачем нужно готовиться к поиску помещения под свой салон? Но, гарантируем, - если у вас нет еще на примете конкретного района или даже здания, где вы видите свой салон, то в один момент, голова у вас пойдет кругом от процесса выбора помещения. Вам нужно будет учесть квадратуру, стоимость, расположение, район, пригодность помещения для салонов штор. Мы прошли через это и пришли к определенной системе поиска недвижимости, а сейчас хотим поделиться своим базовым инструментом, который всегда используем сами. 

Мы рекомендуем завести таблицу, куда вы сможете вписать все данные, чтобы вам было легче ориентироваться. Например она может содержать следующие данные: 

• адреса помещений;
• номера собственников;
• ставку аренды за квадратный метр;
• комментарии о том, какие вы нашли плюсы и минусы;
• а так же добавьте примечания о том, входит ли в стоимость аренды коммунальные платежи. Это очень важно, потому что они могут стоить 15-20% от стоимости аренды! В случае, если коммунальные платежи не входят, добавьте строчку, куда вы напишите примерную сумму коммунальных платежей.

Пользуйтесь таблицей, чтобы потом спокойно и наглядно оценить положительные и отрицательные стороны тех или иных помещений и принять взвешенное решение. 
Более того, так вы не потеряете контакты арендодателя.

Теперь вы знаете подводные камни ставок аренды и имеете инструмент для фиксации данных по помещениям, пора переходить непосредственно к поиску самих помещений: 

Как искать помещение для салона штор

Сегодня во многих крупных и средних городах, рынок аренды коммерческой недвижимости контролируется риэлтерами и наткнуться на собственника помещения, разыскивая подходящий вариант — вовсе не легко. Нет, мы не имеем ничего против риэлтеров, однако, посредник в первую очередь будет думать о своей выгоде, а не о том, как найти для вас наиболее подходящее помещение с приличными условиями и адекватными ценами за квадратный метр. 

В принципе, в риэлтерах нет ничего плохого, если вы готовы платить больше. И мы не имеем в виду, ту сумму, которую вы заплатите один раз, за услугу. Чаще всего риэлтерские агентства дают обещание арендодателям сдать помещение по самой выгодной цене для данного места и за это просят свою комиссию от арендодателя. Это не может не сказаться на ваших ежемесячных платежах арендодателю. 

Мы, как владельцы сети салонов штор, используем несколько способов поиска помещений под свои магазины, которыми с радостью поделимся.

Способ первый

Начинать поиск помещения под салон штор можно с осмотра интересующего вас района города. Некоторым такой подход может показаться слишком уж сложным, когда есть интернет с сайтами типа avito. Но не спешите с выводами, сейчас мы объясним, почему искать недвижимость, физически исследуя город, важно и нужно. 

Предположим, что вы хотите открыть свой салон в определенном районе города, вы знаете, что там много остановок, торговых центров/магазинов или есть рынок, возможно, выбранный вами район, полон новостроек и продолжает застраиваться, это — перспективное места для салона. Первое что стоит сделать —  приехать туда лично и обойти пешком весь район. 

Не ленитесь и поднимитесь на вторые этажи торговых центров, там могут быть объявления об аренде. 
Пройдитесь вдоль основной дороги, на которой вы хотите разместить ваш салон штор, не отклоняйтесь от нее более чем на 350-400 метров. 

Таким образом вы не только исследуете район, где будет ваш магазин, но самое главное — наверняка увидите объявления о том, что некоторые помещения сдаются в аренду. Не все арендодатели размещают объявления в интернете, порой эта информация может быть написана на простом листе бумаги А4. Иной раз, сообщение о том, что помещение сдается в аренду располагается на баннерах или прямо на окнах. Пройдясь по району и почитав объявления, вы скорее всего найдете собственников недвижимости и сможете отыскать помещение по хорошей цене. 

Мы часто замечаем такой факт, что самые хорошие места не выставлены в интернете, так как арендодатели уверены в том, что помещение в скором времени будет сдано и просто вывешивают об этом объявление на фассаде, не заморачиваясь на размещением рекламы в других местах. 

За годы работы мы убедились, что это — самый действенный способ поиска нужного места для открытия салона. 

Способ второй

Этот способ более простой и быстрый, однако, все равно он приведет к необходимости использования первого варианта поиска. 
Ищем помещение под салон штор в интернете. Откройте все доски объявлений и форумы вашего города. На первом этапе заходите на именно городские сайты, а не федеральные вроде авито и яндекс недвижимость. 

Почему? Потому что многие арендодатели не хотят платить за услуги агрегаторов и специальных порталов. И они размещают объявления на местных форумах и дают свои номера и реальные цены.
А если изначально вы пойдете на “Яндекс недвижимость” и “Авито недвижимость”, то с большей вероятностью увидите много риэлтерских агентств. Не усложняйте себе жизнь. 

Вот так все устроено, арендодатели, у которых есть недвижимость не всегда хотят платить за рекламу. 

Мы тоже сдаем помещения в аренду, так как убеждены, что нужно развиваться в нескольких направлениях, и мы тоже используем бесплатные городские форумы и подобные площадки для поиска арендаторов. 

Так что пройдитесь по доскам объявлений (в том числе бесплатных) вашего города в интернете и составьте список подходящих для вас вариантов, осмотрите найденные точки, используя “Яндекс карты”. Созванивайтесь с арендодателями и идите смотреть помещение.

Третий способ, которым не стоит пренебрегать, несмотря на все вышеописанное. 

Здесь в игру вступают уже федеральные сайты и крупные площадки для поиска недвижимости, правда в этом случае вам придется иметь дело с риэлтерами, но что делать, если предыдущие два способа не сработали. 

Яндекс недвижимость, раздел “коммерческая недвижимость” на avito, cian (циан.ру) и т.д. Там вы можете найти интересующие вас адреса или просмотреть все предложения, а также почитать о неочевидных преимуществах.

Выпишите адреса и обязательно просмотрите их в яндекс картах, изучите что находится рядом, просмотрите помещение со спутника, обратите внимание на фото. Если вас все устроит, то звоните по номеру, договаривайтесь с собственником или риэлтером. После этого назначайте встречу и осматривайте помещения, учитывая все особенности, о которых можете прочитать в предыдущей статье на эту тему.     

Надеемся этот метериал был вам полезен, мы старались дать вам больше информации, опираясь на свою практику поиска помещений и опыт в качестве арендодателя.